Korte Termijn- of Lange Termijnverhuur als Investering in Malaga

Inhoud

RTA-verhuurvergunning voor vakantiehuizen in Andalusië Verplichtingen en kosten van verhuur a. Stedelijke verhuurvergunning (RTA Urbano)

• Eerste Bewoningsvergunning (Licencia de Primera Ocupacion/LPO)
• Beperkingen van de Vereniging van Eigenaren
• Gemeentelijke beperkingen b. Landelijke verhuurvergunning (VTAR) c. Vergunning voor het openen van een bedrijf (B&B, Hostel, Casa Rural)
• Aanvraag door architect
• Controleer uw verzekering
• Verwijzingen en ervaringen van makelaars en advocaten

RTA-verhuurvergunning voor vakantiehuizen in Andalusië

Een RTA-verhuurvergunning is vereist voor kortetermijnverhuur in Andalusië. Veel investeerders kopen panden in Andalusië voor kortetermijntoeristische verhuur. Deze investeringen gaan echter gepaard met verschillende kosten en overwegingen. Daarom is het essentieel om advies in te winnen bij professionals (advocaten, makelaars) en een realistische beoordeling van het verhuurpotentieel uit te voeren. De markt is zeer concurrerend, vooral buiten het hoogseizoen, dus wees kritisch als huurinkomsten uw primaire doel zijn, vooral in landelijke gebieden.

Verplichtingen en kosten van verhuur

RTA-verhuurvergunning: U moet een verhuurvergunning hebben van het Registro de Turismo Andalucia; anders kunt u niet adverteren op verhuurwebsites zoals Airbnb, Booking.com, etc. Inkomstenbelasting: Huurinkomsten zijn onderworpen aan belasting. Fiscale inwoners van Spanje geven dit aan via de IRPF-inkomstenbelasting, terwijl niet-ingezetenen IRNR-inkomstenbelastingaangiften moeten indienen. Het belastingtarief is 19% voor Europeanen, met enkele toegestane aftrekken via officiële facturen. Systemen worden geïntegreerd om belastingautoriteiten in staat te stellen te controleren of alle huurinkomsten correct zijn aangegeven. Het niet indienen van belastingen ondanks het hebben van een RTA-vergunning kan leiden tot intrekking van de vergunning. Rapportage aan de Policia Nacional: Elke boeking moet online worden gemeld aan de Policia Nacional binnen 24 uur na aankomst. Net als bij hotelreserveringen moet het papierwerk (contract, handtekeningen, paspoortkopieën) een jaar lang worden bewaard voor mogelijke inspecties. Hoewel inspecties niet frequent zijn, kunnen er problemen ontstaan als huurders om welke reden dan ook in contact komen met de Policia Nacional. Aanvullende kosten:

• Makelaarscommissies
• Advertentiekosten
• Sleutelbeheer en onderhoud
• Schoonmaakdiensten
• Nutsvoorzieningen (elektriciteit en water)
• Administratiekosten (gestor/accountant)
• Afschrijving van meubels

Niet-commerciële verhuur aan familie en vrienden is toegestaan zonder registratie nummer en belastingaangifte.

Er zijn verschillende vergunningen voor kortetermijn-/vakantieverhuur, maar dit zijn de belangrijkste. De RTA maakt over het algemeen onderscheid tussen stedelijke en landelijke panden op basis van hun registratie in het Kadaster/Register.

a. Stedelijke verhuurvergunning (RTA Urbano) Voor stedelijke panden is sinds mei 2016 een verplichte verhuurregistratie (RTA) van kracht, bijgewerkt in februari 2024. Dit register zorgt ervoor dat 'vivienda turistica urbana' voldoet aan minimale kwaliteitsnormen, waaronder:

• EHBO-kit
• Brandblusser
• Toeristische informatie
• Noodnummers
• Reglementen van de Vereniging van Eigenaren
• Gebruiksaanwijzingen voor elektrische apparaten
• Officieel klachtenboek (met zichtbare kennisgeving)
• Ramen en ventilatie in elke kamer
• Maximaal 4 gasten per kamer
• Maximaal aantal gasten per huis: 15 bij verhuur van het hele huis, 6 bij verhuur per kamer (extra vergunningen en een bedrijfsopening vergunning vereist voor meer gasten)
• 2 badkamers voor meer dan 5 gasten, 3 badkamers voor meer dan 8 gasten
• Verwarming in de winter en airconditioning in de zomer (met vergunningperiodes voor uitzonderingen)

De RTA voert regelmatige steekproeven uit, meestal vooraf aangekondigd.

Eerste Bewoningsvergunning (Licencia de Primera Ocupacion/LPO)

De LPO is essentieel voor de RTA-verhuurvergunning voor stedelijke panden. Zonder deze vergunning kunt u geen registratienummer verkrijgen. Veel oudere panden hebben deze vergunning niet. De wet van februari 2024 staat echter gelijkwaardige documenten toe.

Daarnaast is een individuele watermeter vereist, en sommige gemeenten accepteren alleen bepaalde waterleveranciers. Raadpleeg uw advocaat voor meer informatie over deze vereisten.

Als u geen LPO heeft maar toch aan toeristen wilt verhuren, heeft u twee opties:

• Kopie van de gemeente: Uw advocaat kan proberen een kopie van de oude LPO te verkrijgen bij de gemeente, hoewel dit maanden kan duren.
• Nieuw document van de gemeente: Als er geen kopie beschikbaar is, kunt u een nieuwe vergunning of equivalent aanvragen. Dit kan kostbaar zijn en kan betekenen dat u aan strenge gemeentelijke eisen moet voldoen.

Nieuwe bouwprojecten hebben altijd een LPO, aangezien dit vereist is voor de eigendomsoverdracht.

Uw advocaat of gestor kan de aanvraag voor de RTA-verhuurvergunning bij de Junta de Andalucia afhandelen, zonder terugkerende kosten.

Beperkingen van de Vereniging van Eigenaren De wet van februari 2024 stelt dat een Vereniging van Eigenaren toeristische verhuur alleen kan verbieden als dit expliciet in de statuten is vermeld. Er is echter juridische onzekerheid over het vereiste stempercentage. Sommige rechters oordelen dat 60% van de stemmen voldoende is, terwijl anderen en veel advocaten unanimiteit nodig achten.

Gemeentelijke beperkingen De nieuwe wet van 2024 stelt gemeenten in staat om RTA-vakantieverhuur in specifieke zones te beperken. Dit zal waarschijnlijk moeilijk te implementeren zijn en is mogelijk niet van toepassing op bestaande verhuur die aan alle andere vereisten voldoen.

Tip voor langetermijnverhuur: Overweeg langetermijnverhuur (maximale beschermingsperiode is 5 jaar). Het registreren van een huurder als hoofdverblijf kan uw belastingtarief halveren en de kosten zijn over het algemeen lager.

b. Landelijke verhuurvergunning (VTAR) Voor landelijke panden is een andere vergunning (VTAR) nodig. Belangrijke types zijn Alojamiento turistico rural en Casa Rural Basico of Superior. Dit proces is vergelijkbaar met de stedelijke verhuurvergunning (RTA), maar met belangrijke verschillen:

• Airconditioning: Officieel niet vereist
• DAFO: De juridische status van landelijke panden betekent dat inspecteurs meestal niet de LPO vereisen. Het DAFO-certificaat is niet nodig.
• Naambord: Een standaard ingangsbord moet het type RTA-vergunning, het registratienummer, de naam van het huis en het logo van de Junta de Andalucia aangeven.

Gemeenten kunnen automatisch de DAFO-procedure voor een landelijk pand starten bij ontvangst van een melding van een verhuurvergunningaanvraag. Raadpleeg uw advocaat over mogelijke problemen en kosten.

c. Vergunning voor het openen van een bedrijf (B&B, Hostel, Casa Rural) Voor plannen met meer dan 20 gasten is een bedrijfsopening vergunning van de gemeente vereist. Dit is duurder, complexer en heeft belastingimplicaties. Kleine landelijke gemeenten kunnen mogelijk geen dergelijke vergunningen afgeven.

Er kunnen geen garanties worden gegeven voorafgaand aan de aankoop van een pand, aangezien het vergunningsproces 6-12 maanden of langer kan duren. Verkopers accepteren dit meestal niet als beperkende voorwaarde in privé-aankoopcontracten, aangezien het vergunningsproces gescheiden is van de aankoop.

Aanvraag door architect Een opening vergunning moet door een architect via de gemeente worden ingediend. Ze kunnen u informeren over technische vereisten, maar kunnen geen goedkeuring van de vergunning garanderen. Om dit risico te vermijden, kunt u overwegen een bestaand bedrijf te kopen.

Controleer uw verzekering Pas uw verzekering aan om toeristische verhuur te dekken.

Verwijzingen en ervaringen van makelaars en advocaten Op zoek naar verwijzingen en ervaringen met een goede Nederlandssprekende makelaar in Andalusië / Costa del Sol? Onze Nederlandse agent Gerard Laurent kan meer informatie verstrekken. Neem contact op via +34 676 861 506