Ist Ihre „Ferienwohnung“ ein Geschäft oder eine Steuerfalle? Die Siebung, die 2025 kommt

Sie füllen sich im August… und das Finanzamt leert Sie im November

Stellen Sie es sich vor: August ausgebucht, Fünf-Sterne-Bewertungen, die Kasse klingelt. Es kommen Oktober und November, und zack, die Realität. Rechnungen, Provisionen, Reinigung, Wohngeld, Hypothek… und diese E-Mail zur „Nachzahlung“ vom Finanzamt, die Ihnen einen kalten Schauer über den Rücken jagt. Kommt Ihnen das bekannt vor? Wenn Ihnen beim Lesen dieser Zeilen mulmig wird, sind Sie nicht der Einzige.

Im Jahr 2025 tritt die touristische Vermietung in Málaga in die „Siebungsphase“ ein: mehr Angebot, Plattformen, die Daten mit der Steuerbehörde austauschen, genervte Nachbarn und Gemeindeverwaltungen, die das Vergrößerungsglas schärfen. Es ist nicht die Apokalypse; es ist eine natürliche Marktprüfung. Und diejenigen, die aus einer Modeerscheinung eingestiegen sind, wird es schmerzen.

 

Unangenehme Idee: Der Sommer überdeckt Fehler. Das Finanzamt nicht.

Was hinter verschlossenen Türen geschieht (worüber niemand auf Instagram spricht)

Ich kenne Ihr Skript: „In der Altstadt reißen sie mir die Wohnung während der Karwoche und der Feria aus den Händen. Im Rest des Jahres fällt halt etwas ab.“ Sie nutzen Airbnb und Booking, lassen den Kalender offen und drücken die Daumen für Weihnachten. Reinigungen für 45–60 €, Wäsche extra. Ein mürrischer Nachbar. Die Eigentümergemeinschaft, die andeutet, dass „dies kein Hotel ist“.

Zwischen all dem: OTA-Provisionen von 15–18 %, Bettwäschewechsel, Toilettenartikel, kleine Reparaturen, steigende Nebenkosten und die Besteuerung von Ferienwohnungen in Spanien, die keine Gnade kennt. Und Sie wissen es: Umsatz ist nicht dasselbe wie Gewinn.

Reales Beispiel (Málaga Zentrum)

Ana besitzt eine 2-Zimmer-Wohnung in Soho. August: 92 % Belegung bei 185 €/Nacht. Januar: 28 % bei 80 €/Nacht. Cooler Jahresdurchschnitt auf der Serviette. Im Excel… nicht so sehr. Zwischen Reinigungen (55 € pro Aufenthalt), Provisionen, IBI/Versicherung, Wohngeld, Ersatzbeschaffungen und dem Euribor von 2025, der zubeißt, bleibt vom Nettogewinn kaum etwas übrig. Klingt das nach „Mist, das bin ja ich“?

Es liegt nicht an der Regulierung: Sie führen Ihre Wohnung nicht wie ein Geschäft

Die Leute fluchen über die Regulierung der Ferienwohnungen in Málaga, aber der Feind ist meist ein anderer: Sie kennen Ihre tatsächliche G&V (Gewinn- und Verlustrechnung) nicht. Wenn Sie Ihre Kosten pro Aufenthalt und Ihren monatlichen Break-Even-Point nicht kennen, spielen Sie Roulette mit Ihrer Hypothek.

• Unsichtbare Kosten: Jeder Check-in summiert Reinigung, Wäsche, Toilettenartikel, Zeit (ja, Ihre Zeit ist Geld) und Verschleiß.
• Besteuerung: In der Einkommenssteuer (IRPF) gibt es nicht die typische Ermäßigung für die Vermietung von Hauptwohnsitzen; wenn Sie hotelähnliche Dienstleistungen anbieten (Frühstück, Reinigung während des Aufenthalts…), Vorsicht mit der Mehrwertsteuer (IVA) und der Einstufung als wirtschaftliche Tätigkeit.
• IRNR (Einkommenssteuer für Nichtansässige): Wenn Sie nicht ansässig sind, 19 % für EU/EWR mit abzugsfähigen Kosten; 24 % für Drittländer mit weniger Entgegenkommen. Das sage ich Ihnen ohne Zucker.
• Provisionen: Airbnb, Booking, Channel Manager, TPV (Kartenlesegerät)… das „es sind ja nur 15 %“ wird zu einer jährlichen Blutung.

Und dann sind da noch die Anforderungen der VFT-Lizenz in Andalusien: Registrierung im Tourismusregister von Andalusien (Ihre VFT/MA/xxxxx), Klimaanlage und Heizung in den vorgeschriebenen Zeiträumen, Beschwerdeformulare, Gästemeldung bei der Polizei/Guardia Civil, Basisinformationen, empfehlenswerte Haftpflichtversicherung… Haben Sie alles auf dem neuesten Stand oder „schlagen Sie sich durch“?

Wenn Sie so weitermachen: Bußgelder, Leerstände und rote Zahlen

Lassen Sie mich brutal ehrlich sein. Wenn Sie sich nicht ändern, kann Ihnen im Jahr 2025 Folgendes passieren:

Szenario 1: Steuerliche Nachzahlung. Plattformen tauschen Daten aus, automatischer Abgleich mit dem Finanzamt, Aufforderungen wegen nicht eingereichter Formulare oder falsch angewandter Abzüge. Zuschläge, Zinsen und der Schrecken.

Szenario 2: Angespannte Eigentümergemeinschaft. Mehr Beschwerden, Protokolle, Klagsdrohungen. Ihre Bewertung sinkt, Ihre Belegung auch. Der Algorithmus kennt kein Pardon.

Szenario 3: Sägezahn-Belegung. Saisonale Belegung in Málaga wird immer ausgeprägter: starke Spitzen, frustrierende Tiefs. Ohne Strategie sind Januar bis März ein schwarzes Loch.

Szenario 4: Kaputter Cashflow. Sie bezahlen Reinigungen mit der Karte, stunden Rechnungen und beten für eine Buchung, „die den Monat rettet“. Das ist kein Geschäft. Das ist Stress mit nordischer Dekoration.

Die Wende: Vom improvisierten Gastgeber zum Manager mit CFO-Mentalität

Die Lösung ist nicht, „auf den Sommer zu warten“. Sie besteht darin, das Anlagegut in ein gut konzipiertes Saison-Geschäft umzuwandeln. Übersetzung: Sie beherrschen Zahlen, Regeln und Nachfrage. Sie sind Herr des Kalenders, nicht sein Opfer.

Kontraintuitive Idee: In vielen Fällen erhöht die Einführung von mittleren Aufenthalten von 30–90 Tagen in der Nebensaison den jährlichen Gewinn. Weniger Reinigungen, weniger Leerstände, mehr Frieden mit der Gemeinschaft und mehr Steuerkontrolle. Ja: Sie hören auf, billige Nächte im Januar zu jagen, und „verheiraten“ sich für einen Monat mit einem Ingenieur aus dem Málaga TechPark, einem Assistenzarzt (MIR) oder einem Projektteam. Und es zahlt sich aus.

So sieht Ihr Jahr 2025 aus, wenn Sie das Richtige tun

Stellen Sie sich das vor: Januar und Februar mit Unternehmensaufenthalten zu einem monatlichen Tarif abgeschlossen, Ausgaben gedeckelt; Frühling mit mindestens 4 Nächten und intelligentem Preis; Sommer ausgebucht, aber ohne sich mit One-Night-Check-ins umzubringen; Herbst wieder mittlere Aufenthalte. Stabiler jährlicher RevPAR (Umsatz pro verfügbarem Zimmer), null Steuerangst, ruhige Nachbarn und Sie schlafen gut.

Sie haben eine saubere Steuerakte, automatisierte Lizenzen und Gästemeldungen, Fotos und Texte, die konvertieren, und eine klare Strategie, um zu entscheiden, ob Sie als VFT weitermachen, auf mittlere Aufenthalte umschwenken oder mit einem gut positionierten Verkauf aussteigen. Das ist Kontrolle.

Schlachtplan in 9 Schritten (der klare Weg, ohne Märchen)

1) Bringen Sie die Wahrheit aus der Excel-Tabelle: Ihre Unit Economics

Berechnen Sie Ihre Kosten pro Aufenthalt (Reinigung + Wäsche + Toilettenartikel + Zeit + Provisionen + Energie). Definieren Sie Ihren monatlichen Break-Even-Point in Nächten. Keine schönen Durchschnitte: nach Monaten. Januar ist nicht wie August. Wenn Sie das nicht tun, raten Sie. Und Raten ist teuer.

2) Rechtlicher und VFT-Check ohne Risse

Bestätigen Sie die Registrierung im RTA, die Anforderungen an die Klimatisierung je nach Saison, das Anweisungsbuch, Beschwerdeformulare, Gästemeldung und Haftpflichtversicherung. Sorgen Sie für eine gute Beschilderung. Im Zweifelsfall wenden Sie sich an die Junta de Andalucía oder Ihren Berater. Vermeiden Sie „kleine“ Verstöße, die zu großen Bußgeldern werden.

3) Gut aufgestellte Besteuerung (ohne Schreckmomente)

Definieren Sie, ob Sie Dienstleistungen erbringen, die Sie näher an die Mehrwertsteuer (IVA) bringen. Organisieren Sie IRPF/IRNR, Abschreibung, anteilige Kosten, Gebühren und Formulare. Bewahren Sie Rechnungen und Verträge auf. Automatisieren Sie die Berichterstattung. Im Jahr 2025 ist Intransparenz keine Option.

4) Preise und Kalender wie ein Profi

Vergessen Sie das „mal sehen, was Airbnb vorschlägt“. Erstellen Sie Regeln pro Monat:

• Unterschiedliche Mindestaufenthalte pro Saison.
• Schließungen für einzelne Nächte, die die Reinigungskosten in die Höhe treiben.
• Erhöhungen für Großveranstaltungen (Karwoche, Feria, Feiertagsbrücken), mit Grenzen, um Ihre Konversion nicht zu zerstören.
• Wöchentliche Überprüfung der Buchungseingänge und des ADR (durchschnittlicher Tagespreis) im Vergleich zu Wettbewerbern in Ihrer Mikroumgebung (Soho, El Perchel, La Malagueta, Teatinos, Huelin… jedes Viertel ist eine eigene Welt).

5) Gemischte Strategie: Kurz- + Mittelfristig

Setzen Sie in der Nebensaison auf Alternativen zur touristischen Vermietung: mittlere Aufenthalte in Málaga (30–90 Tage). Zielgruppe: Málaga TechPark, Krankenhäuser, Universitäten, temporäre Projekte, digitale Nomaden. Vertrag, Kaution, Deckelung der Nebenkosten. Weniger Fluktuation, mehr Nettogewinn. Und ein besseres Verhältnis zur Gemeinschaft.

6) Reduzieren Sie Reibungsverluste und Kosten pro Buchung

Schlüsselloser Check-in, optimierte Reinigungsschichten, Eigentümerschrank mit Ersatzteilen, Kits pro Aufenthalt, Energieeffizienz (Glühbirnen, Klimaanlage mit Steuerung), vorbeugende Wartung. Jeder Euro, den Sie nicht verschwenden, ist direkter Gewinn.

7) Inserat, das verkauft: Fotos und Texte mit Absicht

Professionelle Fotos mit natürlichem Licht, saubere Bildausschnitte und Texte, die über den Lebensstil sprechen: 6 Minuten von der Metro El Perchel, 9 Minuten vom Strand Misericordia, Cafés in Soho, Co-Working-Spaces zu Fuß erreichbar. Keine Inserate mehr, die wie ein Ikea-Inventar aussehen.

8) Schriftlicher Plan B und Plan C

Wenn die Zahlen nicht stimmen, klammern Sie sich nicht an Ihr Ego. Schwenken Sie auf Langzeitvermietung um (mit der möglichen IRPF-Ermäßigung für die Vermietung von Hauptwohnsitzen, vorbehaltlich der Anforderungen und geltenden Vorschriften) oder verkaufen Sie zum Höhepunkt. Manchmal ist der beste ROI der geordnete Ausstieg.

9) Vierteljährliche Überprüfung (Disziplin oder Drama)

Jedes Quartal: G&V, Preise, Bewertungen, Vorfälle, Besteuerung, VFT-Konformität. Anpassen und umsetzen. Wenn es Ihnen zu mühsam ist, delegieren Sie es an jemanden, der es tut.

Und wenn Sie kluge Abkürzungen wünschen? Pineapple Homes bietet sie Ihnen

Wir sind Pineapple Homes, eine Boutique-Agentur in Málaga, die von der Realität lebt, nicht von Versprechen. Wir helfen Eigentümern dabei:

• Die tatsächliche Rentabilität der touristischen Vermietung mit Daten aus Ihrer Mikroumgebung zu berechnen.
• Die andaluische VFT-Lizenz und Anforderungen mit interner rechtlicher und steuerlicher Unterstützung zu überprüfen.
• Eine gemischte Strategie zu entwerfen: kurzfristig, mittelfristig oder optimaler Verkauf.
• Ihr Marketing zu optimieren: professionelle Fotos, Texte, Positionierung und Kanäle.
• Papierkram, Gästemeldungen und reibungslose Abschlüsse zu verwalten.

Wir verkaufen keinen Rauch. Wenn Ihre Wohnung nicht als VFT weitergeführt werden sollte, sagen wir es Ihnen. Wenn Sie umschwenken müssen, erstellen wir den Plan. Wenn es Zeit zum Verkaufen ist, geben wir Ihnen eine kostenlose und präzise Bewertung mit realen Marktvergleichen und -zeiten in Málaga und an der Costa del Sol.

Ihre heutige Entscheidung verhindert Ihren Schreckmoment von morgen

Das Jahr 2025 wird den Improvisierenden nicht „wohlgesonnen“ sein. Es wird diejenigen belohnen, die mit Zahlen wirtschaften, die Vorschriften einhalten und die reale Marktnachfrage respektieren. Geschäft oder Steuerfalle? Sie haben die Wahl. Aber entscheiden Sie jetzt.

Wenn Sie es mit jemandem tun möchten, der Klartext redet und sich für Sie einsetzt, sprechen wir miteinander. Bei Pineapple Homes sind wir in der C. Sebastián Souvirón, 13 (Distrito Centro, Málaga). Schreiben Sie uns an info@pineapplehomes.es oder rufen Sie uns an unter +34 653 751 989. Sie können auch erkunden, wie wir arbeiten, unter pineapplehomesmalaga.com.

Konkrete Aktion: Fordern Sie ein 45-minütiges Audit für Ihren Fall an (kostenlos). Wir sagen Ihnen, ob Ihre touristische Vermietung Málaga 2025 der Siebung standhält, wie Sie Besteuerung, Belegung und Preis anpassen müssen oder ob es besser ist, auf mittelfristige Vermietung umzusteigen oder gut zu verkaufen. Ohne Umschweife. Ohne Überraschungen.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Inhalt dient zu Informationszwecken. Die Vorschriften können von der Junta de Andalucía und der Stadtverwaltung von Málaga aktualisiert werden. Klären Sie Entscheidungen immer mit einem Rechts-/Steuerberater ab.