Quels frais et impôts paie-t-on lors de l'achat d'un logement d'occasion à Malaga ? (Guide 2026)

Acheter un bien immobilier dans la capitale de la Costa del Sol est l’un des investissements les plus intelligents qu’on puisse réaliser aujourd’hui. Cependant, le prix affiché sur le portail immobilier n’est pas le versement total que vous devrez effectuer.

Pour éviter les surprises de dernière minute, il est vital de calculer les dépenses supplémentaires, qui en Andalousie oscillent généralement entre 9 % et 11 % du prix d’achat. Dans ce guide détaillé, nous décomposons chaque impôt et droit conformément à la réglementation en vigueur en 2026.

1. L’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) en Andalousie

Pour un logement d’occasion (ou « usagé »), l’impôt principal est l’ITP. Contrairement au logement neuf, ici on ne paie pas la TVA.

Depuis la dernière réforme fiscale en Andalousie, le taux d’imposition a été simplifié, mais il existe des avantages fiscaux importants dont vous pourriez bénéficier :

• Taux général (7 %) : S’applique sur la valeur de référence du Cadastre (ou le prix de vente si celui-ci est supérieur).

• Taux réduit (6 %) : Pour l’acquisition de la résidence habituelle si la valeur ne dépasse pas 150 000 €.

• Taux superréduit (3,5 %) : Applicable aux moins de 35 ans, familles nombreuses, personnes en situation de handicap ou victimes de violence de genre, à condition que le bien soit destiné à la résidence habituelle et que la valeur ne dépasse pas 250 000 €.

• Nouvelle mesure 2026 pour les investisseurs : Si vous êtes un professionnel qui achète pour revendre, l’ITP est réduit à 2 %, à condition que la propriété ne dépasse pas 500 000 € et soit vendue dans un délai maximum de 2 ans.

2. Frais de notaire

Les honoraires du notaire (tarifs) sont réglementés par l’État, donc tous les notaires de Malaga factureront la même chose pour le même service. Le coût varie en fonction du prix du bien, du nombre de copies de l’acte et de l’étendue du document.

Estimation : Pour un logement moyen à Malaga, les frais de notaire se situent généralement entre 600 € et 1 000 €.

3. Registre de la Propriété

Une fois l’acte authentique signé, il est indispensable de l’inscrire au Registre de la Propriété de Malaga. Cela garantit que vous êtes le propriétaire légal face aux tiers. Comme pour le notaire, le coût est fixé par la loi et dépend de la valeur du bien.

• Coût estimé : Entre 400 € et 800 €.

4. Frais de gestion administrative (gestoría)

Bien que cela ne soit pas obligatoire par la loi, il est fortement conseillé d’engager un gestionnaire pour liquider les impôts (Modèle 600) et déposer les documents au Registre. Si vous achetez avec une hypothèque, la banque imposera sa propre gestoría.

• Honoraires moyens à Malaga : Entre 300 € et 600 €.

Dépenses supplémentaires si vous demandez une hypothèque

Si vous financez votre maison à Malaga, vous devez ajouter ces postes qui ne s’appliquent pas aux achats au comptant :

1. Expertise officielle : Une exigence de la banque pour déterminer la valeur en garantie. Le coût en 2026 se situe autour de 350 € - 550 €.

2. Nota simple : Pour vérifier les charges antérieures (environ 20 € - 30 €).

3. Commission d’ouverture : Dépend de votre établissement bancaire (généralement entre 0 % et 1 %).

Remarque : grâce à la Loi hypothécaire, la banque assume désormais l’AJD (Actes Juridiques Documentés), la frais de notaire du prêt, l’enregistrement et la gestoría de l’hypothèque.

Tableau récapitulatif des frais (Exemple pour un logement à 250 000 €)

Comment optimiser ces frais lors d’un achat à Malaga ?

Chez Pineapple Homes, nous savons que chaque euro compte. S’appuyer sur un expert local vous aide non seulement à trouver le bien idéal dans des quartiers comme El Limonar, Teatinos ou le Centre Historique, mais garantit également que vous appliquez correctement toutes les réductions fiscales de la Junta de Andalucía pour réduire votre facture fiscale.

Si vous cherchez votre prochain logement d’occasion à Malaga et souhaitez un détail précis des coûts selon votre profil, contactez notre équipe dès aujourd’hui.