Katasterreferenzwert: Vollständiger Leitfaden für Eigentümer und Investoren
Wenn du vor Kurzem eine Immobilie gekauft hast oder darüber nachdenkst, eine Immobilie in Spanien zu verkaufen, wirst du gemerkt haben, dass der „Verkehrswert“ nicht mehr die einzige Kennzahl ist, die zählt. Seit 2022 steht der katasteramtliche Referenzwert im Mittelpunkt der Grundsteuern und bestimmt, wie viel du tatsächlich an das Finanzamt zahlst.
In diesem Artikel erklären wir dir, was er ist, wie er berechnet wird und warum es entscheidend ist, ihn zu prüfen, bevor du irgendeine Transaktion im Immobilienbereich unterschreibst.
Was ist der Kataster-Referenzwert?
Der Referenzwert einer Immobilie bildet die Grundlage für die Steuern auf Eigentumsübertragungen und Erbschaften. Diese Zahl wird von der Generaldirektion des Katasters (Dirección General del Catastro) festgelegt, nachdem sie die von Notaren und Grundbuchstellen gemeldeten Kaufpreise ausgewertet hat.
Der entscheidende Unterschied: Referenzwert vs. Katasterwert
Beides wird häufig verwechselt, aber sie funktionieren unterschiedlich:
Katasterwert: Er ist die Grundlage für die Grundsteuer IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Er ist nicht öffentlich und wird über die Allgemeinen Staatshaushalte aktualisiert.
Referenzwert: Er ist die Grundlage für die ITP (Transmisiones Patrimoniales) und die ISD (Sucesiones y Donaciones). Er ist öffentlich und wird jährlich anhand von Marktpreisen aktualisiert.
Wie wirkt sich dieser Wert auf deine Steuern aus?
Vor der Reform wurden die Steuern nach dem „tatsächlichen Wert“ (dem notariell festgehaltenen Preis) berechnet. Heute schreibt das Gesetz vor, dass die Bemessungsgrundlage der Referenzwert der Elektronischen Geschäftsstelle des Katasters (Sede Electrónica del Catastro) ist, es sei denn, der Verkaufspreis ist höher; in diesem Fall wird nach dem höheren der beiden Werte besteuert.
Steuern, die vom Referenzwert abhängen:
ITP (Steuer auf Eigentumsübertragungen): Die Steuer, die der Käufer einer gebrauchten Immobilie zahlt.
ISD (Steuer auf Erbschaften und Schenkungen): Die Steuer, die beim Erben oder wenn du eine Immobilie als Geschenk erhältst, fällig wird.
IP (Vermögensteuer): Für Immobilien, die ab Januar 2022 erworben wurden.
So kannst du den katasteramtlichen Referenzwert Schritt für Schritt prüfen
Jede Bürgerin und jeder Bürger kann diesen Wert kostenlos und online einsehen. Dafür benötigst du:
Zugriff auf die Elektronische Geschäftsstelle des Katasters (Sede Electrónica del Catastro).
Dich identifizieren mit Digitales Zertifikat, DNIe oder Cl@ve.
Den Kataster-Referenzcode (Referencia Catastral) der Immobilie eingeben (du findest ihn auf deinem IBI-Bescheid oder indem du nach Adresse in der Karte des Katasters suchst).
Wichtiger Hinweis: Der Referenzwert darf den Verkehrswert nicht überschreiten. Um das sicherzustellen, verwendet das Kataster einen Abminderungsfaktor (aktuell 0,9) und stellt damit sicher, dass der Verwaltungswert 10% unter dem durchschnittlichen Marktpreis liegt.
Kann man den Referenzwert anfechten?
Ja, aber nur wenn du nachweisen kannst, dass der dem Objekt vom Kataster zugewiesene Wert höher ist als der tatsächliche Verkehrswert der Wohnung. Das kommt häufig bei Immobilien vor, die eine umfassende Sanierung benötigen, oder bei Objekten mit strukturellen Mängeln, die der Algorithmus des Katasters nicht erkennt.
Ablauf der Beschwerde:
Der Wert wird nicht direkt angefochten: Du musst abwarten, bis du den Steuerbescheid erhältst (ITP oder ISD).
Belege vorlegen: Du wirst einen Gutachtenbericht, Fotos oder andere Nachweise für den tatsächlichen Zustand der Immobilie benötigen.
Berichtigung der Selbstveranlagung: Wenn du die Steuer bereits auf der Grundlage des zu hohen Referenzwertes bezahlt hast, kannst du die Rückerstattung unberechtigter Einnahmen beantragen, indem du eine gegenteilige Bewertung einreichst.
Fazit
Der katasteramtliche Referenzwert ist zwar ein Instrument für Transparenz, aber auch ein Maßstab, der die Kosten eines Kauf- oder Verkaufsvorgangs erhöhen kann, wenn man ihn nicht vorher analysiert. Wenn du Immobilien an der Costa del Sol oder in Málaga suchst, ist es der erste Schritt, diese Information zu kennen – für eine smarte finanzielle Planung.
Bei Pineapple Homes Málaga beraten wir dich bei jedem Schritt des Kauf- und Verkaufsprozesses, damit es bei deiner Investition keine bösen steuerlichen Überraschungen gibt.
