Eine Wohnung mit Mietern verkaufen: Vollständige rechtliche Anleitung für Vermieter in Málaga
Wenn du eine in Málaga vermietete Wohnung hast und darüber nachdenkst, sie zu verkaufen, werden dir ganz sicher Fragen gekommen sein: Kann ich sie verkaufen, obwohl sie vermietet ist? Muss der Mieter ausziehen? Welche Fristen muss ich einhalten? Das sind sehr häufige Fragen – und die Antwort ist nicht immer die, die man sich wünscht.
In dieser Anleitung erklären wir dir alles, was du wissen musst, um in Málaga eine Wohnung mit Mietern zu verkaufen – basierend auf dem Gesetz über städtische Mietverhältnisse (LAU) und den Vorschriften des andalusischen Rechts. Am Ende bekommst du einen klaren Plan, damit du das Ganze ohne rechtliche Überraschungen angehen kannst.
Kann man eine Wohnung mit Mietern verkaufen?
Ja, das kann man. Das Gesetz erlaubt den Verkauf einer Wohnung, die vermietet ist. Der Mieter kann den Verkauf nicht verhindern. Allerdings muss der Käufer den bestehenden Mietvertrag bis zu seinem Ablaufdatum respektieren – es sei denn, es liegen bestimmte Bedingungen vor, die wir im Folgenden erläutern.
Das bedeutet: Wenn du deine Wohnung mit einem Mieter darin verkaufst, „übernimmt“ der neue Eigentümer den Mietvertrag. Der Mieter wohnt dort zu den gleichen Bedingungen weiter, bis der Vertrag endet.
Hat der Mieter das Recht, auszusteigen, wenn es ihm interessiert?
Ja. Der Mieter hat das Recht, vom Mietvertrag zurückzutreten, wenn ihm die Absicht mitgeteilt wird, die Wohnung zu verkaufen – vorausgesetzt, er tut dies innerhalb einer Frist von zwei Monaten, nachdem er die Mitteilung erhalten hat. Wenn er sich dazu entschließt, auszuziehen, muss er keine Vertragsstrafe zahlen.
Außerdem hat er das Vorkaufs- und Wiederkaufsrecht: Wenn du einen Käufer findest, hat der Mieter Vorrang, die Wohnung unter den gleichen Bedingungen zu kaufen. Du musst ihm das Angebot schriftlich mitteilen und ihm 30 Kalendertage geben, um zu entscheiden, ob er es gleichziehen will.
Wichtige Fristen, die du kennen solltest
- Mitteilung an den Mieter: Du musst schriftlich deine Verkaufsabsicht sowie die Bedingungen der Veräußerung kommunizieren.
- Rücktrittsfrist: Der Mieter hat 2 Monate ab der Mitteilung Zeit, um zu entscheiden, ob er auszieht.
- Vorkaufsfrist: 30 Kalendertage, damit der Mieter das Angebot des Käufers gleichziehen kann.
- Vertragsdauer: Wenn der Vertrag in Kraft ist und der Mieter nicht auszieht, muss der neue Eigentümer ihn bis zu seinem Ende einhalten (inklusive Verlängerungen).
Was passiert, wenn der Mieter nicht ausziehen will?
Wenn der Mieter weder sein Rücktrittsrecht noch sein Vorkaufsrecht ausübt, bleibt der Vertrag bestehen. Der neue Eigentümer wird zum neuen Vermieter und der Mieter bleibt in der Wohnung, bis der Vertrag endet.
Du kannst den Mieter nicht einfach „rausschmeißen“, nur weil du verkaufst. Wenn du die Wohnung wieder für dich nutzen möchtest (wegen eines Eigentümerbedarfs), gibt es spezielle Verfahren, die bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllen müssen.
Mindert ein Verkauf mit Mietern den Wert?
Das kommt darauf an. Eine vermietete Wohnung lässt sich oft schneller verkaufen, wenn der Käufer eine Investition mit sofortiger Rendite sucht. Der Mieter zahlt bereits, es gibt keine Phase, in der man erst einen neuen Mieter suchen muss – und die Rentabilität ist vom ersten Tag an gesichert.
Wenn der Käufer die Wohnung jedoch selbst bewohnen möchte, kann eine Wohnung mit Mietern weniger attraktiv sein und ein niedrigerer Preis kann verhandelt werden. In Málaga ist die Nachfrage nach Investitionen hoch, daher sehen viele Käufer vermietete Wohnungen als Chance.
Notwendige Unterlagen für den Verkauf
- Gültiger Mietvertrag
- Letzte Mietzahlungsbelege
- Kaution, die bei der zuständigen Stelle der Junta de Andalucía hinterlegt wurde
- Zertifikat zur energetischen Effizienz
- „Nota simple“ aus dem Grundbuch
- Bewohnbarkeitsbescheinigung
- Zahlungsnachweis der IBI
Schritte, um deine vermietete Wohnung in Málaga zu verkaufen
- Professionelle Wertermittlung: Berechne den Marktwert unter Berücksichtigung, dass die Wohnung vermietet ist. Der Preis wird anders sein als im unvermieteten Zustand.
- Mieter informieren: Teile deine Verkaufsabsicht schriftlich mit – inklusive der Bedingungen.
- Antwort abwarten: Der Mieter hat 30 Tage Zeit, um sein Vorkaufsrecht auszuüben, oder 2 Monate, um vom Vertrag zurückzutreten.
- Unterlagen vorbereiten: Sammle alle erforderlichen Unterlagen für den Verkauf.
- Käufer suchen: Ideal ist ein Investor, der eine sofortige Rendite sucht. Bei Pineapple Homes arbeiten wir mit nationalen und internationalen Investoren.
- Geldübergabe (Arras) und Kaufurkunde unterzeichnen: Der Käufer übernimmt den Mietvertrag.
- Eigentumswechsel mitteilen: Informiere den Mieter über den neuen Eigentümer.
Dein nächster Schritt
Wenn du eine vermietete Wohnung in Málaga hast und sie verkaufen möchtest, ist der erste Schritt herauszufinden, was sie tatsächlich wert ist. Beantrage eine kostenlose Wertermittlung, und wir beraten dich unverbindlich zur besten Strategie für deinen Fall.
