Welche Kosten und Steuern fallen beim Kauf einer gebrauchten Wohnung in Málaga an? (Ratgeber 2026)

Der Kauf einer Immobilie in der Hauptstadt der Costa del Sol ist eine der klügsten Investitionen, die man heute tätigen kann. Der Preis, den du auf dem Immobilienportal siehst, ist jedoch nicht der gesamte Betrag, den du aufbringen musst.

Um Überraschungen in letzter Minute zu vermeiden, ist es wichtig, die zusätzlichen Kosten zu berechnen, die in Andalusien üblicherweise zwischen 9 % und 11 % des Kaufpreises liegen. In diesem ausführlichen Ratgeber zerlegen wir jede Steuer und Gebühr gemäß den Bestimmungen für 2026.

1. Die Grunderwerbsteuer (ITP) in Andalusien

Da es sich um eine Gebrauchtwohnung („segunda mano“) handelt, ist die Hauptsteuer die ITP. Im Gegensatz zur Neubauwohnung wird hier keine Mehrwertsteuer (IVA) erhoben.

Seit der letzten Steuerreform in Andalusien wurde der Steuersatz vereinfacht, aber es gibt wichtige steuerliche Vergünstigungen, die du nutzen könntest:

• Allgemeiner Satz (7 %): Wird auf den Referenzwert des Katasters (oder auf den Verkaufspreis, wenn dieser höher ist) angewandt.

• Ermäßigter Satz (6 %): Für den Erwerb der Hauptwohnung, wenn der Wert 150.000 € nicht übersteigt.

• Superermäßigter Satz (3,5 %): Anwendbar auf Personen unter 35 Jahren, Mehrkindfamilien, Menschen mit Behinderung oder Opfer häuslicher Gewalt, sofern die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird und der Wert 250.000 € nicht übersteigt.

• Neuerung 2026 für Investoren: Wenn du als Profi zum Zweck des Weiterverkaufs kaufst, reduziert sich die ITP auf 2 %, sofern die Immobilie 500.000 € nicht übersteigt und innerhalb von maximal 2 Jahren verkauft wird.

2. Notarkosten

Die Gebühren des Notars (Tarife) sind staatlich geregelt, daher verlangen alle Notare in Málaga für denselben Dienst dasselbe. Die Kosten variieren je nach Preis der Immobilie, Anzahl der Urkundenkopien und Umfang des Dokuments.

Schätzung: Für eine durchschnittliche Wohnung in Málaga liegen die Notarkosten meist zwischen 600 € und 1.000 €.

3. Grundbucheintrag

Sobald die öffentliche Urkunde unterschrieben ist, muss sie im Grundbuch von Málaga eingetragen werden. Das sichert dir die rechtliche Eigentümerschaft gegenüber Dritten. Wie beim Notar sind auch diese Kosten gesetzlich festgelegt und hängen vom Wert des Anwesens ab.

• Geschätzte Kosten: Zwischen 400 € und 800 €.

4. Verwaltungs-/Agenturkosten (Gestoría)

Auch wenn es gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, ist es sehr zu empfehlen, einen Gestor zu beauftragen, der die Steuern (Modelo 600) abwickelt und die Unterlagen beim Register einreicht. Wenn du mit Hypothek kaufst, wird die Bank ihre eigene Gestoría vorschreiben.

• Durchschnittliche Honorare in Málaga: Zwischen 300 € und 600 €.

Zusätzliche Kosten bei Inanspruchnahme einer Hypothek

Wenn du dein Haus in Málaga finanzierst, musst du diese Posten hinzurechnen, die bei Barkäufen nicht anfallen:

1. Offizielle Wertermittlung (Tasación): Eine Anforderung der Bank zur Bestimmung des Beleihungswerts. Die Kosten liegen 2026 bei etwa 350 € - 550 €.

2. Nota Simple: Zur Überprüfung vorhandener Belastungen (ca. 20 € - 30 €).

3. Bearbeitungsgebühr (Comisión de Apertura): Hängt von deiner Bank ab (liegt meist zwischen 0 % und 1 %).

Hinweis: Dank des Hypothekengesetzes zahlt die Bank jetzt das AJD (Documented Legal Acts), die Notarkosten für das Darlehen, die Eintragung und die Gestoría der Hypothek.

Zusammenfassungstabelle der Kosten (Beispiel für eine Wohnung im Wert von 250.000 €)

Wie optimierst du diese Kosten beim Kauf in Málaga?

Bei Pineapple Homes wissen wir, dass jeder Euro zählt. Mit einem lokalen Experten findest du nicht nur die ideale Immobilie in Vierteln wie El Limonar, Teatinos oder der Altstadt, sondern stellst auch sicher, dass du alle Steuervergünstigungen der Junta de Andalucía korrekt anwendest, um deine Steuerlast zu senken.

Wenn du deine nächste Gebrauchtwohnung in Málaga suchst und eine genaue Kostenaufstellung nach deinem Profil möchtest, kontaktiere noch heute unser Team.