Vendre un appartement avec locataires : guide juridique complet pour les propriétaires à Malaga
Si vous avez un appartement en location à Málaga et que vous envisagez de le vendre, vous vous êtes sûrement posé des questions : puis-je le vendre s’il est loué ? Le locataire doit-il partir ? Quels délais dois-je respecter ? Ce sont des interrogations très fréquentes, et la réponse n’est pas toujours celle que l’on aimerait entendre.
Dans ce guide, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir pour vendre un appartement avec locataires à Málaga, à partir de la Loi sur les baux d’habitation (LAU) et de la réglementation andalouse. À la fin, nous vous donnons un plan clair pour le faire sans mauvaises surprises juridiques.
Peut-on vendre un appartement avec des locataires ?
Oui, c’est possible. La loi permet de vendre un logement qui est loué. Le locataire ne peut pas empêcher la vente. En revanche, l’acheteur doit respecter le contrat de location en vigueur jusqu’à sa date de fin, sauf dans certains cas que nous verrons ci-dessous.
Concrètement, si vous vendez votre appartement avec un locataire en place, le nouvel acquéreur « reprend » le contrat de location. Le locataire continue à y vivre aux mêmes conditions jusqu’à l’expiration du contrat.
Le locataire a-t-il le droit de partir s’il le souhaite ?
Oui. Le locataire a le droit de mettre fin au contrat si vous lui communiquez votre intention de vendre le logement, à condition de le faire dans un délai de deux mois à compter de la réception de la communication. S’il décide de partir, il n’a pas de pénalités à payer.
Il a aussi droit de préférence et de rachat : si vous trouvez un acheteur, le locataire a la priorité pour acheter le logement dans les mêmes conditions. Vous devez lui notifier l’offre par écrit et lui laisser 30 jours calendaires pour décider s’il l’égale.
Délais clés à connaître
- Notification au locataire : Vous devez communiquer par écrit votre intention de vendre ainsi que les conditions de la vente.
- Délai de résiliation : Le locataire dispose de 2 mois à partir de la notification pour décider s’il part.
- Délai de préférence : 30 jours calendaires pour que le locataire égale l’offre de l’acheteur.
- Durée du contrat : Si le contrat est en vigueur et que le locataire ne part pas, le nouvel propriétaire doit le respecter jusqu’à son terme (prorogations incluses).
Que se passe-t-il si le locataire ne veut pas partir ?
Si le locataire n’exerce ni son droit de résiliation ni son droit de préférence, le contrat reste en vigueur. Le nouvel propriétaire devient le nouveau bailleur et le locataire continue d’occuper le logement jusqu’à la fin du contrat.
Vous ne pouvez pas « expulser » le locataire au seul motif de vendre le bien. Si vous souhaitez récupérer le logement pour vous (pour cause de nécessité du propriétaire), il existe des procédures spécifiques qui doivent respecter certains requis légaux.
Vendre avec des locataires fait-il perdre de la valeur ?
Ça dépend. Un appartement loué peut se vendre plus rapidement si l’acheteur recherche un investissement avec une rentabilité immédiate. Le locataire paie déjà : il n’y a pas de période de recherche pour un nouvel occupant, et la rentabilité est assurée dès le premier jour.
En revanche, si l’acheteur veut le logement pour y vivre, un appartement avec locataires peut être moins attrayant et un prix inférieur peut être négocié. À Málaga, la demande d’investissement est élevée, ce qui fait que beaucoup d’acheteurs considèrent les appartements loués comme une opportunité.
Documentation nécessaire pour vendre
- Contrat de location en vigueur
- Derniers reçus de loyers payés
- Dépôt de garantie effectué auprès de l’organisme correspondant du gouvernement andalou (Junta de Andalucía)
- Certificat d’efficacité énergétique
- Note simple du Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad)
- Certificat d’habitabilité
- Justificatif du paiement de l’IBI
Étapes pour vendre votre appartement loué à Málaga
- Estimation professionnelle : Calculez la valeur du marché en tenant compte du fait qu’il est loué. Le prix sera différent de celui d’un bien vide.
- Notifiez le locataire : Communiquez votre intention de vendre par écrit, avec les conditions.
- Attendez la réponse : Le locataire dispose de 30 jours pour exercer son droit de préférence ou de 2 mois pour résilier.
- Préparez la documentation : Rassemblez tous les documents nécessaires à la vente.
- Trouvez un acheteur : Idéalement, un investisseur qui cherche une rentabilité immédiate. Chez Pineapple Homes, nous travaillons avec des investisseurs nationaux et internationaux.
- Signez le « arras » et l’acte notarié : L’acheteur reprend le contrat de location.
- Notifiez le changement de propriétaire : Informez le locataire du nouveau propriétaire.
Votre prochaine étape
Si vous avez un appartement loué à Málaga et que vous souhaitez le vendre, la première étape consiste à savoir quelle est sa véritable valeur. Demandez une estimation gratuite et nous vous conseillons, sans engagement, sur la meilleure stratégie pour votre situation.
