Är din "turistlägenhet" en affärsverksamhet eller en skattefälla? Gallringen kommer 2025

Du fyller kassan i augusti... och Skatteverket tömmer dig i november

Se det framför dig: fullbokat i augusti, femstjärniga recensioner, kassamaskinen går varm. Oktober och november kommer, och pang, verkligheten slår till. Fakturor, provisioner, städning, samfälligheten, bolånet... och det där mejlet om "regelbundenhet" från Skatteverket som gör dig iskall. Känns det igen? Om du får en tom känsla i magen av att läsa detta är du inte ensam.

År 2025 går turistuthyrning i Málaga in i en "gallringsfas": mer utbud, plattformar som delar data med Skatteverket (Agencia Tributaria), trötta grannar och kommuner som skärper granskningen. Det är inte apokalypsen; det är en naturlig marknadsrevision. Och de som hoppade på trenden kommer att känna smärtan.

 

Obehaglig tanke: sommaren döljer misstag. Skatteverket gör det inte.

Vad som händer bakom stängda dörrar (som ingen berättar om på Instagram)

Jag kan ditt manus: "I den historiska stadskärnan ryker den under Semana Santa och Feria. Resten, tja, lite droppar in." Du använder Airbnb och Booking, lämnar kalendern öppen och korsar fingrarna för jul. Städningar för 45–60 €, tvättkostnader separat. En grinig granne. Samfälligheten som antyder att "det här inte är ett hotell".

Mellan allt: 15–18 % OTAs provision, byte av lakan, bekvämligheter, små reparationer, ökade driftskostnader, och skatten på semesterbostäder i Spanien som inte förlåter. Och du vet det: *att fakturera är inte detsamma som att tjäna pengar*.

Verkligt exempel (Málaga centrum)

Anna har en tvårummare i Soho. Augusti: 92 % beläggning till 185 €/natt. Januari: 28 % till 80 €/natt. Bra årsmedel på servetten. I Excel... inte lika mycket. Mellan städningar (55 € per vistelse), provisioner, IBI/försäkring, samfälligheten, utbyten och Euriborn 2025 som biter, blir nettomarginalen bara en suck. Låter det som "fan, det är ju jag"?

Det är inte regleringen: det är att du inte driver din lägenhet som ett företag

Folk svär över regleringen av turistlägenheter i Málaga, men fienden är oftast en annan: du känner inte till din verkliga P&L (resultaträkning). Om du inte vet din kostnad per vistelse och din månatliga break-even-punkt spelar du rysk roulette med ditt bolån.

• Osynliga kostnader: varje incheckning lägger till städning, tvätt, bekvämligheter, tid (ja, din tid är värd pengar) och slitage.
• Skattefrågor: i IRPF (inkomstskatt) finns inte den typiska sänkningen för uthyrning av permanentbostad; om du erbjuder hotellliknande tjänster (frukost, städning under vistelsen...) var försiktig med MOMS (IVA) och att du behandlas som en ekonomisk verksamhet.
• IRNR (Inkomstskatt för icke-residenter): om du är icke-resident, 19 % för EU/EES med avdragsgilla kostnader; 24 % för tredjeländer med mindre glädje. Jag säger det rakt ut.
• Provisioner: Airbnb, Booking, Channel Manager, TPV (kortterminal)... "bara 15 %" blir till en årlig blödning.

Och sedan är det kraven för VFT-licensen (fritidsbostad) i Andalusien: registrering i Registro de Turismo de Andalucía (din VFT/MA/xxxxx), luftkonditionering och uppvärmning under de obligatoriska perioderna, reklamationsblad, resandeanmälan till Polis/Guardia Civil, grundläggande information, rekommenderad ansvarsförsäkring... har du allt i ordning eller "kör du på" lite halvdant?

Om du fortsätter som nu: böter, tomma perioder och röda siffror

Låt mig vara brutalt ärlig. Om du inte ändrar dig kan följande hända 2025:

Scenario 1: Skatteregularisering. Plattformar delar data, automatisk matchning med Skatteverket, krav på ej inlämnade blanketter eller felaktiga avdrag. Tilläggsavgifter, räntor och chocken.

Scenario 2: Spänd samfällighet. Fler klagomål, protokoll, hot om stämning. Dina recensioner sjunker, din beläggning också. Algoritmen förlåter inte.

Scenario 3: Sågtandad beläggning. Säsongsvariationerna i beläggning i Málaga blir alltmer uttalade: starka toppar, frustrerande dalar. Utan strategi är januari till mars ett svart hål.

Scenario 4: Trasig kassa. Du betalar städningar med kortet, skjuter upp fakturor, ber om en bokning "som räddar månaden". Det är inte en affärsverksamhet. Det är stress med nordisk inredning.

Vändningen: från improviserad värd till förvaltare med CFO-mentalitet

Lösningen är inte att "vänta på sommaren". Det är att omvandla tillgången till en väl utformad säsongsbetonad affärsverksamhet. Översättning: du behärskar siffror, regler och efterfrågan. Du äger kalendern, inte tvärtom.

Kontraintuitiv idé: i många fall ökar att ta in medellånga vistelser på 30–90 dagar under lågsäsong den årliga vinsten. Färre städningar, färre luckor, mer lugn med samfälligheten och bättre skattekontroll. Ja: du slutar jaga billiga nätter i januari och "gifter dig" i en månad med en ingenjör från Málaga TechPark, en läkarstudent eller ett projektteam. Och det lönar sig.

Så här ser ditt 2025 ut om du gör rätt

Föreställ dig detta: januari och februari stängda med företagsboende till månatlig taxa, utgifterna takade; våren med minst 4 nätter och intelligent prissättning; sommaren fullbokad, men utan att begå självmord med incheckningar på en natt; hösten återigen medellånga vistelser. Stabil årlig RevPAR (intäkt per tillgängligt rum), noll skattechocker, lugna grannar, och du sover gott.

Du har en ren skattemapp, automatiserade licenser och resandeanmälningar, bilder och text som konverterar, och en tydlig strategi för att bestämma om du ska fortsätta som VFT, byta till medellång vistelse eller gå ut med en väl positionerad försäljning. Det är kontroll.

Slagplan i 9 steg (den tydliga vägen, utan sagor)

1) Ta fram sanningen ur Excel: din unit economics

Beräkna din kostnad per vistelse (städning + tvätt + bekvämligheter + tid + provisioner + energi). Definiera din månatliga break-even i nätter. Inte snygga genomsnitt: månadsvis. Januari är inte som augusti. Om du inte gör det, gissar du. Och att gissa är dyrt.

2) Juridisk kontroll och VFT utan sprickor

Bekräfta registrering i RTA, krav på klimatkontroll per säsong, instruktionsbok, reklamationsblad, resandeanmälan och ansvarsförsäkring. Skilta väl. Om du tvekar, kontakta Junta de Andalucía eller din rådgivare. Undvik "små" överträdelser som blir stora böter.

3) Väl upplagd skatt (utan chocker)

Definiera om du tillhandahåller tjänster som gör dig momspliktig. Organisera IRPF/IRNR, avskrivningar, proportionell fördelning av utgifter, avgifter och blanketter. Spara fakturor och kontrakt. Automatisera rapporter. År 2025 är ogenomskinlighet inte ett alternativ.

4) Priser och kalender som ett proffs

Glöm "vi får se vad Airbnb sätter". Skapa regler per månad:

• Olika minimivistelser per säsong.
• Stängningar av enstaka nätter som skjuter i höjden städkostnaderna.
• Ökningar för kraftiga evenemang (Semana Santa, Feria, långhelger), med gränser för att inte döda din konvertering.
• Veckovis översyn av pick-up och ADR (genomsnittlig dagspris) mot konkurrenter i ditt mikroområde (Soho, El Perchel, La Malagueta, Teatinos, Huelin... varje stadsdel är en värld).

5) Blandad strategi: kort + medellång vistelse

Under lågsäsong, satsa på alternativ till turistuthyrning: medellång vistelse i Málaga (30–90 dagar). Målgrupp: Málaga TechPark, sjukhus, universitet, tillfälliga projekt, digitala nomader. Kontrakt, deposition, tak på driftskostnader. Mindre omsättning, högre nettomarginal. Och bättre relation med samfälligheten.

6) Minska friktion och kostnader per bokning

Nyckellös incheckning, optimerade städskift, ägargarderob med reservdelar, kits per vistelse, energieffektivitet (lampor, kontrollerad luftkonditionering), förebyggande underhåll. Varje 5 € du inte slösar, är direkt marginal.

7) Annons som säljer: bilder och text med avsikt

Professionella bilder med naturligt ljus, rena vinklar, och text som talar om livsstil: 6 minuter från El Perchel tunnelbana, 9 minuter från Misericordia-stranden, kaféer i Soho, coworkings på gångavstånd. Inte fler listor som ser ut som Ikea-inventarier.

8) Plan B och Plan C skriftligt

Om siffrorna inte går ihop, gift dig inte med egot. Byt till långtidsuthyrning (med den möjliga IRPF-sänkningen för uthyrning av permanentbostad, beroende på krav och gällande regler) eller sälj på topp. Ibland är den bästa ROI att desinvestera ordnat.

9) Kvartalsvis översyn (disciplin eller drama)

Varje kvartal: P&L, priser, recensioner, incidenter, skattefrågor, VFT-efterlevnad. Justera och utför. Om du tycker det är tråkigt, delegera till någon som gör det.

Och om du vill ha smarta genvägar? Pineapple Homes ger dig dem

Vi är Pineapple Homes, en boutique-byrå i Málaga som lever på verkligheten, inte på löften. Vi hjälper ägare att:

• Beräkna den verkliga lönsamheten av turistuthyrning med data från ditt mikroområde.
• Granska VFT-licens Andalusien och krav med juridisk och skattemässig support in-house.
• Utforma en blandad strategi: kort, medellång vistelse eller optimal försäljning.
• Optimera din marknadsföring: proffsiga bilder, text, positionering och kanaler.
• Hantera pappersarbete, resandeanmälningar och avslut utan drama.

Vi säljer inte rök. Om din lägenhet inte ska fortsätta som VFT, kommer vi att säga det. Om du ska byta, sätter vi ihop planen. Om det är dags att sälja, ger vi dig en gratis och precis värdering med jämförbara objekt och verkliga marknadstider i Málaga och Costa del Sol.

Ditt beslut idag undviker din chock imorgon

År 2025 kommer inte att "vara snällt" mot de improviserade. Det kommer att belöna den som förvaltar med siffror, följer reglerna och respekterar den verkliga efterfrågan på marknaden. Affärsverksamhet eller skattefälla? Du väljer. Men bestäm dig nu.

Om du vill göra det med någon som talar klarspråk och engagerar sig för dig, låt oss prata. På Pineapple Homes finns vi på C. Sebastián Souvirón, 13 (Distrito Centro, Málaga). Skriv till oss på info@pineapplehomes.es eller ring oss på +34 653 751 989. Du kan också utforska hur vi arbetar på pineapplehomesmalaga.com.

Konkret handling: begär en 45-minuters revision för ditt fall (gratis). Vi kommer att berätta om din turistuthyrning Málaga 2025 klarar gallringen, hur du justerar skatt, beläggning och pris, eller om det är bäst att byta till medellång vistelse eller sälja bra. Inga omskrivningar. Inga överraskningar.

Juridisk notis: Detta innehåll är informativt. Regelverket kan uppdateras av Junta de Andalucía och Málagas kommun. Kontrollera alltid med juridisk/skatterådgivare innan du fattar beslut.