Selge en leilighet med leietakere: komplett juridisk guide for utleiere i Málaga
Har du en leilighet til leie i Málaga, og vurderer å selge den, er det sikkert noen spørsmål som har dukket opp: Kan jeg selge den mens den er utleid? Må leietakeren flytte? Hvilke frister må jeg overholde? Dette er veldig vanlige spørsmål, og svaret er ikke alltid det du håper å få.
I denne guiden forklarer vi alt du trenger å vite for å selge en leilighet med leietakere i Málaga, basert på Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) og andalusisk regelverk. Til slutt får du en tydelig plan, slik at du kan gjennomføre salget uten juridiske bekymringer.
Kan man selge en leilighet med leietakere?
Ja, det kan man. Loven gir adgang til å selge en bolig som er utleid. Leietakeren kan ikke hindre salget. Kjøperen må imidlertid respektere gjeldende leiekontrakt frem til dens sluttdato, med mindre det foreligger visse vilkår som vi kommer tilbake til nedenfor.
Dette betyr at hvis du selger leiligheten din mens du har en leietaker boende, «arver» den nye eieren leiekontrakten. Leietakeren fortsetter å bo der på de samme vilkårene helt til kontrakten tar slutt.
Har leietakeren rett til å flytte hvis han/hun ønsker det?
Ja. Leietakeren har rett til å heve kontrakten dersom han/hun får beskjed om at boligen skal selges, så lenge dette skjer innen to måneder fra han/hun mottar meldingen. Hvis leietakeren velger å flytte, må han/hun ikke betale noen form for avtalebot.
Leietakeren har også forkjøpsrett og tilbakekjøpsrett: hvis du finner en kjøper, har leietakeren fortrinnsrett til å kjøpe boligen på de samme vilkårene. Du må varsle ham/henne skriftlig om tilbudet og gi 30 kalenderdager til å avgjøre om han/hun skal matche prisen.
Viktige frister du bør kjenne til
- Melding til leietaker: Du må skriftlig informere om at du har til hensikt å selge og oppgi vilkårene for salget.
- Frist for å heve: Leietakeren har 2 måneder fra meldingen til å bestemme om han/hun vil flytte.
- Frist for forkjøpsrett: 30 kalenderdager til at leietakeren kan matche tilbudet fra kjøperen.
- Kontraktsvarighet: Hvis kontrakten er i kraft og leietakeren ikke flytter, må den nye eieren respektere den til den utløper (inkludert eventuelle forlengelser).
Hva skjer hvis leietakeren ikke vil flytte?
Hvis leietakeren ikke benytter seg av retten til å heve eller forkjøpsretten, fortsetter leiekontrakten å gjelde. Den nye eieren blir ny utleier, og leietakeren fortsetter å bo i boligen til kontrakten avsluttes.
Du kan ikke «kaste ut» leietakeren bare fordi du skal selge. Hvis du ønsker å få boligen tilbake (på grunn av utleiers behov), finnes det egne prosedyrer som må oppfylle visse juridiske krav.
Reduserer det verdien å selge med leietakere?
Det kommer an på. En utleid leilighet kan selges raskere hvis kjøperen ser etter en investering med umiddelbar avkastning. Leietakeren betaler allerede, det er ingen ventetid på å finne ny leietaker, og avkastningen er sikret fra første dag.
På den andre siden, hvis kjøperen vil ha boligen for å bo i den, kan en leilighet med leietakere være mindre attraktiv, og det kan forhandles frem en lavere pris. I Málaga er investeringsetterspørselen høy, så mange kjøpere ser på utleide leiligheter som en mulighet.
Nødvendig dokumentasjon for å selge
- Gjeldende leiekontrakt
- Siste mottatte leieinnbetalinger
- Depositum innbetalt til det aktuelle organet i Junta de Andalucía
- Sertifikat for energieffektivitet
- Enkeltnotat (nota simple) fra Eiendomsregisteret
- Beleggs-/bebygdhetsattest (cédula de habitabilidad)
- Kvittering for betalt IBI
Steg for å selge din utleide leilighet i Málaga
- Profesjonell takst: Finn markedsverdien med i betraktningen at boligen er utleid. Prisen vil være annerledes enn hvis den skulle stått tom.
- Varsle leietakeren: Gi skriftlig beskjed om at du har til hensikt å selge, og oppgi vilkårene.
- Vent på svar: Leietakeren har 30 dager til å benytte forkjøpsretten, eller 2 måneder til å heve.
- Forbered dokumentasjonen: Samle alle papirene som trengs for salget.
- Finn kjøper: Helst en investor som ser etter umiddelbar avkastning. Hos Pineapple Homes jobber vi med både nasjonale og internasjonale investorer.
- Signér arras (angre-/depositumsavtale) og skjøtet: Kjøperen overtar leiekontrakten.
- Varsle om eierskifte: Informer leietakeren om den nye eieren.
Din neste handling
Har du en utleid leilighet i Málaga og ønsker å selge den, er første skritt å finne ut hva den faktisk er verdt. Bestill en gratis takst, så gir vi deg uten forpliktelser råd om den beste strategien for din situasjon.
