Uppskattningsvärde för fastighetsbeskattning: Komplett guide för fastighetsägare och investerare
Om du nyligen har köpt en bostad eller funderar på att sälja en fastighet i Spanien, har du säkert märkt att ”marknadsvärdet” inte längre är den enda siffran som spelar roll. Sedan 2022 har det katastrala referensvärdet blivit huvudpersonen när det gäller fastighetsskatter och avgör hur mycket du i praktiken betalar till Skatteverket.
I den här artikeln går vi igenom vad det är, hur det beräknas och varför det är avgörande att kontrollera det innan du skriver på någon affär inom fastighetsbranschen.
Vad är det katastrala referensvärdet?
Referensvärdet för en fastighet utgör beskattningsunderlaget för skatterna vid överlåtelser av egendom samt för arv och gåvor. Det är en siffra som fastställs av Generaldirektoratet för Katastro efter att ha analyserat köpeskillingar från de överlåtelser som anmälts av notarier och registratorer.
Den viktiga skillnaden: Referensvärde vs. Katastralvärde
Det är vanligt att blanda ihop dem, men de fungerar olika:
Katastralvärde: Det ligger till grund för IBI (skatten på fastigheter). Det är privat och uppdateras via de allmänna statsbudgetarna.
Referensvärde: Det ligger till grund för ITP (skatt vid överlåtelse av egendom) och ISD (skatt på arv och gåvor). Det är offentligt och uppdateras årligen utifrån marknadspriser.
Hur påverkar detta dina skatter?
Före reformen betalades skatterna utifrån ”verkligt värde” (det pris som står i köpehandlingen). Numera slår lagen fast att beskattningsunderlaget är referensvärdet på Katastro-kontorets Elektroniska säte, om inte försäljningspriset är högre, och i så fall beskattas man efter det högre av de två.
Skatter som baseras på referensvärdet:
ITP (skatt vid överlåtelse av egendom): Den som köparen betalar för en begagnad bostad.
ISD (skatt på arv och gåvor): Den som betalas när du ärver eller får en bostad som gåva.
IP (förmögenhetsskatt): För fastigheter som förvärvats från och med januari 2022.
Så kontrollerar du det katastrala referensvärdet steg för steg
Alla medborgare kan kostnadsfritt och online ta del av detta värde. För detta behöver du:
Gå till Katastro-kontorets Elektroniska säte.
Identifiera dig med Certificado Digital, DNIe eller Cl@ve.
Fyll i Fastighetens katastrala referens (du hittar den på din IBI-avi eller genom att söka efter adressen i Katastro-kartans sökfunktion).
Viktig notering: Referensvärdet får inte överstiga marknadsvärdet. För att säkerställa detta använder Katastro en faktor för nedsättning (för närvarande 0,9), vilket gör att det administrativa värdet ligger 10 % under det genomsnittliga marknadspriset.
Kan man överklaga referensvärdet?
Ja, men bara om du kan visa att det värde som Katastro har tilldelat är högre än bostadens verkliga marknadsvärde. Detta brukar inträffa i fastigheter som kräver en totalrenovering eller som har bärande strukturella fel som Katastros algoritm inte upptäcker.
Reklamationsprocess:
Värdet kan inte bestridas direkt: Du behöver vänta på att få skattebeslutet (ITP eller ISD).
Lämna in bevis: Du behöver ett sakkunnigutlåtande, fotografier eller bevis på fastighetens faktiska skick.
Rättelse av självdeklaration: Om du redan har betalat skatten utifrån det höga referensvärdet kan du begära återbetalning av felaktigt inbetalda belopp genom att lämna in en motvärdering.
Slutsats
Det katastrala referensvärdet är ett verktyg för transparens, men också ett mått som kan höja kostnaderna för en fastighetsaffär om det inte analyseras i förväg. Om du letar efter bostäder på Costa del Sol eller i Málaga är det här en första nyckelpunkt för en smart ekonomisk planering.
I Pineapple Homes Málaga hjälper vi dig med rådgivning i varje steg av köpeprocessen så att det inte uppstår några skattemässiga överraskningar i din investering.
