Sälja en lägenhet med hyresgäster: komplett juridisk guide för fastighetsägare i Málaga
Om du har en lägenhet att hyra ut i Málaga och funderar på att sälja den, är det säkert att du har fått frågor: kan jag sälja den när den är uthyrd? Måste hyresgästen flytta? Vilka tidsfrister måste jag följa? Det här är väldigt vanliga frågor, och svaret är inte alltid det man helst vill höra.
I den här guiden går vi igenom allt du behöver veta för att sälja en lägenhet med hyresgäst i Málaga, baserat på lagen om urban uthyrning (LAU) och andalusisk lagstiftning. I slutet får du en tydlig plan så att du kan göra det utan juridiska överraskningar.
Går det att sälja en lägenhet med hyresgäst?
Ja, det går. Lagen tillåter att man säljer en bostad som är uthyrd. Hyresgästen kan inte stoppa försäljningen. Köparen måste dock respektera det gällande hyresavtalet fram till dess slutdatum, om det inte är så att vissa villkor föreligger, vilket vi går igenom nedan.
Det betyder att om du säljer din lägenhet medan den hyrs ut, så ”övertar” den nya ägaren hyresavtalet. Hyresgästen fortsätter bo där med samma villkor tills avtalet löper ut.
Har hyresgästen rätt att flytta om hen är intresserad?
Ja. Hyresgästen har rätt att säga upp avtalet om du meddelar att du har för avsikt att sälja bostaden, så länge hen gör det inom en tvåmånadersperiod från att meddelandet tas emot. Om hen väljer att flytta behöver hen inte betala någon ersättning eller straff.
Hen har också förköps- och återköpsrätt: om du hittar en köpare har hyresgästen förtur att köpa bostaden på samma villkor. Du måste underrätta hen om erbjudandet skriftligen och ge 30 dagar (kalenderdagar) för att avgöra om hen matchar priset.
Viktiga tidsfrister att känna till
- Meddelande till hyresgästen: Du måste skriftligen informera om att du avser att sälja och vilka villkor som gäller för försäljningen.
- Frist för uppsägning: Hyresgästen har 2 månader från meddelandet på sig att bestämma om hen ska flytta.
- Förköpsfrist: 30 dagar (kalenderdagar) för att hyresgästen ska kunna matcha köparens erbjudande.
- Avtalets löptid: Om avtalet är i kraft och hyresgästen inte flyttar måste den nya ägaren respektera det tills det tar slut (inklusive eventuella förlängningar).
Vad händer om hyresgästen inte vill flytta?
Om hyresgästen inte utnyttjar sin rätt att säga upp avtalet eller sin förköpsrätt gäller avtalet fortfarande. Den nya ägaren blir ny hyresvärd och hyresgästen fortsätter att bo i bostaden tills avtalet avslutas.
Du kan inte ”vräka” hyresgästen bara för att du säljer. Om du vill ta tillbaka bostaden för egen del (på grund av ägarens behov) finns det särskilda förfaranden som måste uppfylla vissa juridiska krav.
Sänker det värdet att sälja med hyresgäst?
Det beror. En uthyrd lägenhet kan säljas snabbare om köparen letar efter en investering med omedelbar avkastning. Hyresgästen betalar redan, det finns ingen väntetid för att hitta en ny hyresgäst, och avkastningen är säkrad från dag ett.
Å andra sidan, om köparen vill ha bostaden för att bo i den, kan en lägenhet med hyresgäst vara mindre attraktiv och priset kan bli lägre. I Málaga är efterfrågan på investeringar hög, så många köpare ser uthyrda lägenheter som en möjlighet.
Nödvändig dokumentation för att sälja
- Gällande hyresavtal
- Sista hyresavierna (kvitton) för erlagd hyra
- Depositionen (fianza) insatt hos behörigt organ inom Junta de Andalucía
- Intyg om energiprestanda
- Utdrag (nota simple) från fastighetsregistret
- Bostads-/bebyg barhetsintyg (cédula de habitabilidad)
- Betalningsunderlag för IBI
Steg för att sälja din uthyrda lägenhet i Málaga
- Professionell värdering: Räkna ut marknadsvärdet med tanke på att den är uthyrd. Priset blir annorlunda än om den vore tom.
- Meddela hyresgästen: Informera skriftligen om att du avser att sälja, med villkoren.
- Vänta på svar: Hyresgästen har 30 dagar på sig att utnyttja sin förköpsrätt eller 2 månader att säga upp avtalet.
- Förbered dokumentationen: Samla in alla papper som behövs för försäljningen.
- Hitta en köpare: Helst en investerare som söker omedelbar avkastning. På Pineapple Homes arbetar vi med både nationella och internationella investerare.
- Skriv under handpenningen och köpekontraktet (skriftligt): Köparen övertar hyresavtalet.
- Meddela ägarbytet: Informera hyresgästen om den nya ägaren.
Nästa steg
Om du har en uthyrd lägenhet i Málaga och vill sälja den är det första steget att ta reda på vad den verkligen är värd. Beställ en kostnadsfri värdering så ger vi dig, utan förpliktelser, råd om den bästa strategin för just ditt fall.
