Sælge en lejlighed med lejere: komplet juridisk guide til udlejere i Málaga
Hvis du har en lejlighed til leje i Málaga, og du går med tanken om at sælge den, er du sikkert stødt på tvivl: Kan jeg sælge den, mens den er udlejet? Skal lejer flytte? Hvilke frister skal jeg overholde? Det er meget almindelige spørgsmål, og svaret er ikke altid det, man gerne vil høre.
I denne guide forklarer vi alt, hvad du skal vide for at sælge en lejlighed med lejere i Málaga, baseret på Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) og den andalusiske lovgivning. Til sidst får du en klar plan, så du kan gøre det uden juridiske overraskelser.
Kan man sælge en lejlighed med lejere?
Ja, det kan man. Loven giver mulighed for at sælge en bolig, der er udlejet. Lejeren kan ikke forhindre salget. Køberen skal dog respektere den gældende lejekontrakt indtil dens udløbsdato, medmindre der er visse betingelser, som vi gennemgår nedenfor.
Det betyder, at hvis du sælger din lejlighed, mens du har en lejer boende, så “overtager” den nye ejer lejekontrakten. Lejeren bliver boende på samme vilkår, indtil kontrakten udløber.
Har lejer ret til at flytte, hvis det passer?
Ja. Lejeren har ret til at ophæve kontrakten, hvis vedkommende bliver informeret om, at boligen skal sælges, så længe det sker inden for en frist på to måneder fra det tidspunkt, hvor lejer modtager meddelelsen. Hvis lejer vælger at flytte, skal der ikke betales nogen form for kompensation.
Lejeren har også forkøbsret og tilbagekøbsret: hvis du finder en køber, har lejer fortrinsret til at købe boligen på de samme vilkår. Du skal meddele tilbuddet skriftligt til lejer og give 30 kalenderdage til at beslutte, om vedkommende vil matche tilbuddet.
Vigtige frister, du skal kende
Meddelelse til lejer: Du skal skriftligt give besked om din hensigt om at sælge og om vilkårene for salget.
Ophævelsesfrist: Lejer har 2 måneder fra meddelelsen til at beslutte, om vedkommende vil flytte.
Forkøbsfrist: 30 kalenderdage til at lejer kan matche køberens tilbud.
Kontraktens varighed: Hvis kontrakten er i kraft, og lejer ikke flytter, skal den nye ejer respektere den indtil dens udløb (inkl. eventuelle forlængelser).
Hvad sker der, hvis lejer ikke vil flytte?
Hvis lejer ikke gør brug af sin ret til at ophæve kontrakten eller sin forkøbsret, er lejekontrakten stadig gældende. Den nye ejer bliver den nye udlejer, og lejer fortsætter med at bo i boligen, indtil kontrakten slutter.
Du kan ikke “smide” lejer ud alene fordi, du sælger. Hvis du ønsker at få boligen tilbage til dig selv (på grund af udlejerens behov), findes der særlige procedurer, som skal opfylde visse juridiske krav.
Rækker det at sælge med lejere ned i værdi?
Det kommer an på. En udlejet lejlighed kan sælges hurtigere, hvis køberen leder efter en investering med øjeblikkelig indtjening. Lejeren betaler allerede, der er ingen ventetid til at finde en ny lejer, og afkastet er sikret fra dag ét.
På den anden side, hvis køberen vil bruge boligen til at bo i, kan en lejlighed med lejere være mindre attraktiv, og prisen kan i nogle tilfælde forhandles ned. I Málaga er efterspørgslen efter investeringer høj, så mange købere ser udlejede boliger som en mulighed.
Nødvendig dokumentation for at sælge
Gældende lejekontrakt
Seneste kvitteringer for betalt husleje
Depositum indbetalt til den relevante instans under Junta de Andalucía
Certifikat for energiforbrug
En simpel registreringsattest (nota simple) fra Ejendomsregistret (Registro de la Propiedad)
Bevis for beboelsesegnethed (cédula de habitabilidad)
Dokumentation for betaling af IBI
Trin til at sælge din udlejede lejlighed i Málaga
Professionel vurdering: Beregn markedsværdien med udlejning in mente. Prisen vil være anderledes, end hvis boligen stod tom.
Underret lejer: Fortæl din hensigt om at sælge skriftligt sammen med vilkårene.
Afvent svar: Lejer har 30 dage til at gøre brug af sin forkøbsret eller 2 måneder til at ophæve.
Forbered dokumentationen: Saml alle de papirer, der er nødvendige for salget.
Find en køber: Helst en investor, der søger øjeblikkelig indtjening. Hos Pineapple Homes arbejder vi med både nationale og internationale investorer.
Underskriv arras og skøde: Køberen overtager lejekontrakten.
Underret om ejerskiftet: Informér lejer om den nye ejer.
Dit næste skridt
Hvis du har en udlejet lejlighed i Málaga og vil sælge den, er det første skridt at finde ud af, hvad den reelt er værd. Anmod om en gratis vurdering, og vi rådgiver dig uden forpligtelse om den bedste strategi for netop din situation.
