Een appartement verkopen met huurders: complete juridische gids voor verhuurders in Málaga
Heb je een appartement in Málaga dat je verhuurd hebt en denk je eraan te verkopen? Dan zullen er vast twijfels bij je zijn opgekomen: kan ik het verkopen terwijl het verhuurd is? Moet de huurder vertrekken? Welke termijnen moet ik in acht nemen? Dit zijn vragen die heel vaak gesteld worden, en het antwoord is niet altijd wat je graag zou horen.
In deze gids leggen we je alles uit wat je moet weten om een appartement met huurders in Málaga te verkopen, gebaseerd op de Wet op stedelijke huurverhoudingen (LAU) en de Andalusische regelgeving. Op het einde geven we je een duidelijk plan zodat je het kunt doen zonder juridische verrassingen.
Kun je een appartement verkopen met huurders?
Ja, dat kan. De wet staat toe dat je een woning verkoopt die verhuurd is. De huurder kan de verkoop niet verhinderen. De koper moet echter het bestaande huurcontract respecteren tot de einddatum, tenzij er zich bepaalde voorwaarden voordoen die we hieronder bespreken.
Dat betekent dat als jij je appartement verkoopt met een huurder erin, de nieuwe eigenaar het huurcontract ‘overneemt’. De huurder blijft er wonen onder dezelfde voorwaarden totdat het contract afloopt.
Heeft de huurder het recht om op te zeggen als hij dat wil?
Ja. De huurder heeft het recht om het huurcontract op te zeggen wanneer hem wordt meegedeeld dat de woning verkocht gaat worden, mits hij dit doet binnen een termijn van twee maanden nadat hij de kennisgeving heeft ontvangen. Als hij besluit te vertrekken, hoeft hij geen boete te betalen.
Daarnaast heeft hij recht van voorkoop en terugkoop: als jij een koper vindt, heeft de huurder voorrang om de woning te kopen onder dezelfde voorwaarden. Je moet hem het aanbod schriftelijk mededelen en hem 30 kalenderdagen geven om te beslissen of hij het evenaart.
Belangrijke termijnen die je moet kennen
- Kennisgeving aan de huurder: Je moet schriftelijk je intentie om te verkopen en de verkoopvoorwaarden meedelen.
- Termijn voor opzegging: De huurder heeft 2 maanden vanaf de kennisgeving om te beslissen of hij vertrekt.
- Termijn voor voorkoop: 30 kalenderdagen zodat de huurder het aanbod van de koper kan evenaren.
- Duur van het contract: Als het contract van kracht is en de huurder vertrekt niet, moet de nieuwe eigenaar het respecteren tot het einde (inclusief eventuele verlengingen).
Wat gebeurt er als de huurder niet wil vertrekken?
Als de huurder noch zijn recht van opzegging noch zijn recht van voorkoop uitoefent, blijft het contract van kracht. De nieuwe eigenaar wordt de nieuwe verhuurder en de huurder blijft in de woning wonen totdat het contract afloopt.
Je kunt de huurder niet “wegsturen” enkel omdat je verkoopt. Als je de woning voor jezelf wilt terugkrijgen (vanwege noodzaak van de eigenaar), bestaan er specifieke procedures die aan bepaalde wettelijke vereisten moeten voldoen.
Verlaagt een verkoop met huurders de waarde?
Dat hangt ervan af. Een verhuurd appartement kan sneller verkocht worden als de koper op zoek is naar een investering met directe rendement. De huurder betaalt al, er is geen periode nodig om een nieuwe huurder te vinden, en het rendement is vanaf dag één gegarandeerd.
Aan de andere kant, als de koper de woning wil om erin te wonen, kan een appartement met huurders minder aantrekkelijk zijn en kan er een lagere prijs worden onderhandeld. In Málaga is de vraag naar investeringen hoog, waardoor veel kopers verhuurde appartementen zien als een kans.
Noodzakelijke documentatie om te verkopen
- Geldig huurcontract
- Laatste betaalde huur-/huurvergoedingsbewijzen (ontvangsten)
- Borgsom (waarborg) gedeponeerd bij de betreffende instantie van de Junta de Andalucía
- Certificaat van energie-efficiëntie
- Korte eigendomsinformatie (nota simple) van het Kadaster
- Bewoonbaarheidscertificaat (cédula de habitabilidad)
- Betalingsbewijs van de IBI
Stappen om je verhuurde appartement in Málaga te verkopen
- Professionele taxatie: Bepaal de marktwaarde rekening houdend met het feit dat het verhuurd is. De prijs is anders dan wanneer het leeg zou staan.
- Informeer de huurder: Stel je intentie om te verkopen schriftelijk vast, samen met de voorwaarden.
- Wacht op antwoord: De huurder heeft 30 dagen om zijn recht van voorkoop uit te oefenen of 2 maanden om op te zeggen.
- Bereid de documentatie voor: Verzamel alle papieren die nodig zijn voor de verkoop.
- Zoek een koper: Idealiter een investeerder die op zoek is naar direct rendement. Bij Pineapple Homes werken we met nationale en internationale investeerders.
- Teken de arras en de notariële akte: De koper neemt het huurcontract over.
- Informeer over de eigendomswijziging: Breng de huurder op de hoogte van de nieuwe eigenaar.
Je volgende stap
Heb je een verhuurd appartement in Málaga en wil je het verkopen? Dan is de eerste stap te weten wat het echt waard is. Vraag een gratis taxatie aan en we adviseren je zonder verplichtingen over de beste strategie voor jouw situatie.
