Catastrale Referentiewaarde: Complete Gids voor Eigenaren en Investeerders
Als je onlangs een woning hebt gekocht of je bent van plan een onroerend goed in Spanje te verkopen, dan is je vast opgevallen dat de “marktwaarde” niet langer het enige cijfer is dat telt. Sinds 2022 is de kadastrale referentiewaarde de absolute hoofdrol gaan spelen in de onroerendezaakbelastingen: zij bepaalt hoeveel je daadwerkelijk aan de Belastingdienst betaalt.
In dit artikel leggen we uiteen wat het is, hoe het wordt berekend en waarom het absoluut noodzakelijk is om het te raadplegen voordat je een transactie in de vastgoedsector tekent.
Wat is de kadastrale referentiewaarde?
De referentiewaarde van een onroerend goed is de heffingsgrondslag voor de belastingen op overdrachten onder bezwarende titel en schenkingen en erfenissen. Het is een bedrag dat wordt vastgesteld door de Directie-Generaal voor het Kadaster nadat zij de verkoopprijzen hebben geanalyseerd die zijn doorgegeven door notarissen en vastgoedregisters.
Het belangrijkste verschil: referentiewaarde vs. kadastrale waarde
Het is gebruikelijk om ze door elkaar te halen, maar ze werken anders:
Kadastrale waarde: Dit is de basis voor de IBI (Belasting op Onroerende Zaken). Het is privaat en wordt geactualiseerd via de Algemene Rijksbegrotingen.
Referentiewaarde: Dit is de basis voor de ITP (Overdrachtsbelasting) en de ISD (Schenkings- en Erfbelasting). Het is openbaar en wordt jaarlijks geactualiseerd op basis van marktprijzen.
Hoe beïnvloedt deze waarde je belastingen?
Vóór de hervorming werden de belastingen betaald op basis van de “werkelijke waarde” (de prijs in de akte). Nu schrijft de wet voor dat de heffingsgrondslag de referentiewaarde is van het e-Board van het Kadaster, tenzij de verkoopprijs hoger is; in dat geval betaal je belasting over het hoogste van de twee.
Belastingen die afhangen van de referentiewaarde:
ITP (Overdrachtsbelasting): Dit is degene die de koper betaalt voor een tweedehandswoning.
ISD (Schenkings- en Erfbelasting): Dit is degene die je betaalt wanneer je een woning erft of als cadeau krijgt.
IP (Vermogensbelasting): Voor onroerende goederen die zijn verworven vanaf januari 2022.
Zo raadpleeg je de kadastrale referentiewaarde stap voor stap
Iedere burger kan deze waarde gratis en online raadplegen. Hiervoor heb je nodig:
Toegang tot de e-Board van het Kadaster.
Je identificeren met Digitaal certificaat, DNIe of Cl@ve.
Het invoeren van de Kadastrale referentie van het onroerend goed (je vindt die op je IBI-aanslag of door op adres te zoeken in de kaart van het Kadaster).
Belangrijke opmerking: De referentiewaarde mag niet hoger zijn dan de marktwaarde. Om dit te garanderen, past het Kadaster een verlagingsfactor toe (momenteel 0,9), waardoor de administratieve waarde 10% onder de gemiddelde marktprijs ligt.
Kun je de referentiewaarde aanvechten?
Ja, maar alleen als je kunt aantonen dat de waarde die het Kadaster heeft toegekend hoger is dan de werkelijke marktwaarde van de woning. Dat gebeurt meestal bij onroerende goederen die een ingrijpende renovatie nodig hebben of die structurele gebreken hebben die het algoritme van het Kadaster niet detecteert.
Procedure voor een bezwaar:
De waarde wordt niet direct aangevochten: Je moet wachten om de belastingafrekening te ontvangen (ITP of ISD).
Bewijs aanleveren: Je hebt een deskundigenrapport nodig, foto’s of bewijzen van de werkelijke staat van het onroerend goed.
Rechtzetting van de zelfaangifte: Als je de belasting al hebt betaald op basis van de hoge referentiewaarde, kun je een verzoek indienen tot terugbetaling van onverschuldigde inkomsten door een alternatieve waardebepaling in te dienen.
Conclusie
De kadastrale referentiewaarde is een instrument voor transparantie, maar ook een maatstaf die de kosten van een koop/verkoop kan verhogen als je die niet vooraf analyseert. Zoek je woningen in de Costa del Sol of Málaga, dan is het kennen van dit gegeven de eerste stap naar een slimme financiële planning.
Bij Pineapple Homes Málaga adviseren we je bij elke stap van het koop- en verkoopproces zodat er geen fiscale verrassingen zijn bij je investering.
